【住房】集体土地建设租赁住房具有长期分享城市化红利效应

    集体土地建设租赁住房具有长期分享城市化红利效应

北京发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，提出2017~2021年供应1000公顷集体土地，建设租赁住房。

也就是，北京未来5年供应1300公顷土地、建设50万套租赁住房的规划中，集体建设用地供应和建设占比就达76.9%。

另外，建设租赁住房将是我国集体土地“同地同权”入市改革的重大突破，也是十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”改革的重大突破。

更重要的是，村集体、村民掌握集体建设用地入市的主导权(或是项目申报主体，或联营社会资本开发中股权不低于51%)，从而找到“三农”分享城市化红利的路径。

由此，一边是大城市近5年住宅供地完成率不足60%，住房供应嗷嗷待哺，房价上涨明显，广大新市民住房问题突出;另一边则是，城市郊区或外围(城区内也有)集体建设用地低效闲置、乱象丛生，而农民和村集体也无法分享城市化红利。

据专业人士调研，大城市存量集体建设用地，要么建“小产权房”，要么村集体私下违规签协议，低价租给企业建厂房或仓库，不仅无系统的土地和空间规划，还造成污染和淘汰产业复归，安全隐患突出(如大兴火灾)，收益也很低，典型的野蛮生长和“瓦片经济”。

此后，北京推进力度很大，平房乡、唐家岭、太舟坞等5个集体建设用地试点，合计建设公租房1.28万套。

集体土地入市之所以陷入困局，很大程度上在于国家对“好经念歪”的顾虑，即农民要分享红利，但由于其处于弱势地位，而基层政府利用土地的主动权大、方式多样，内在激励高，与资本和开发商合谋，侵害农民利益在过往普遍存在。

其次，不管是国土部指导各地试点的文件中，还是北京的案例中，均规定村集体和村民的绝对主导权，即他们或者作为租赁项目申报主体，或者在与社会资本的联营公司中占不低于51%的股权，均明确指向，要尊重村集体和村民入市意愿，确保他们分享城市红利。

再次，规定“只租不售”、单次租期不超过10年(杜绝“以租代售”)，杜绝了资本的觊觎、杜绝了“房地产化”。

最后，集体建设用地地价本身就非常低，国家文件还规定，租赁房开发采取“出让金返还，只交税金”的模式，再加上与市场租赁完全接轨，投资的收益率可达10%左右，社会资本和村集体、村民参与积极性提高了。